Défiscalisation et obligation de conseil du promoteur immobilier
Défiscalisation : le promoteur est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers les acquéreurs (3ème Civ, 13 avril 2023, n° 22-10.288).
Un couple a acquis un appartement en l’état futur d’achèvement auprès d’un promoteur, à titre d’investissement immobilier locatif défiscalisé. Ils ont souscrit à cette fin un prêt auprès d’une banque.
Considérant avoir subi une perte de chance de ne pas avoir réalisé l’investissement et les gains escomptés, les acquéreurs ont assigné le vendeur, l’intermédiaire et la banque aux fins d’obtenir des dommages-intérêts. Ils estimaient que les objectifs de l’opération n’avaient pas été atteints du fait d’un manquement des intervenants à leur obligation d’information et de conseil.
La Cour d’Appel a notamment rejeté leur demande contre le vendeur, jugeant qu’ils ne rapportaient pas la preuve qu’il était tenu d’une obligation d’information portant sur les bénéfices attendus de l’opération globale de défiscalisation.
Le couple a alors formé un pourvoi.
Devant la Haute Juridiction, ils ont soutenu que le vendeur-promoteur d’un bien immobilier dont la vente participe d’une opération de défiscalisation est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde vis-à-vis des acquéreurs, même s’il n’est pas tenu de garantir la réalisation de cet avantage.
Au visa de l’ancien article 1147 du Code Civil, la Cour de Cassation leur a donné raison sur ce moyen.
En effet selon ce texte, le débiteur, qui s’abstient de l’obligation pour laquelle il s’est contractuellement engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.
Selon les Juges, le promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation est bien tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération.
En l’espèce, le vendeur était bien le promoteur de l’opération, et l’acquisition s’inscrivait bien dans une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin en cas d’achat, sous conditions, de biens immobiliers neufs situés dans un département d’outre-mer.
Dès lors, la Cour de Cassation en a déduit que le promoteur était effectivement tenu d’une obligation de conseil vis-à-vis des acquéreurs.
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