Devoir d’information de la banque et CCMI
Bonjour à tous !
Je vous propose dans cette vidéo d’aborder la question du devoir d’information et de conseil de la banque en matière de contrat de construction de maison individuelle.
Le régime du contrat de construction de maison individuelle, prévu par les articles L. 230-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) a un caractère d’ordre public, signifiant que l’on ne peut pas y déroger.
Sa fonction est de protéger l’accédant à la propriété.
L’article L. 231-10 du Code de la construction et de l’habitation dispose que, je cite :
le prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le CCMI contient les énonciations obligatoires, et il ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison
et qu’en cas de défaillance du constructeur, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximal du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.
Il découle de cet article une lourde obligation à la charge des organismes de crédit, toujours dans l’optique d’augmenter la protection des accédants à la propriété.
C’est en vertu de cet article que les banques se retrouvent régulièrement assignées dans le cadre de litiges de construction.
La jurisprudence, sur le fondement de cet article L. 231-10, applique en effet strictement l’obligation de vérification du banquier.
Ainsi, la Cour de Cassation a déjà pu retenir dans le cadre d’un litige en nullité du CCMI, que le banquier était tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat transmis, comportait les énonciations visées à l’article L. 231-2 du CCH, et notamment les plans de la construction à édifier, accueillant ainsi la demande de dommages-intérêts formulée à l’encontre du banquier.
3ème Civ 7 avril 2016, n° 15-13.900
De même, la jurisprudence rappelle régulièrement que la banque commet une faute en délivrant un prêt pour un CCMI qui ne contient pas de garantie de livraison.
3ème Civ, 5 janvier 2022, n° 20-19.775
3ème Civ, 18 janvier 2023, n° 20-20.788
Par exemple, un particulier qui conclut avec la même entreprise d’abord un CCMI, puis un contrat de maîtrise d’œuvre, qui est en réalité un CCMI déguisé, et qui signe à la banque une décharge de responsabilité pour qu’elle débloque les fonds, peut ensuite demander la nullité de cet acte de décharge et la condamnation de la banque à l’indemniser.
En effet, l’organisme prêteur aurait dû préalablement informer le maître d’ouvrage des risques auxquels il s’exposait en l’absence de garantie de livraison, et aurait dû l’alerter sur l’illicéité de la convention de maîtrise d’œuvre qui avait été conclue.
En sa qualité de prêteur professionnel, la banque ne pouvait ignorer que la modification apportée au contrat initial constituait un détournement des règles d’ordre public relatives au CCMI, et qu’elle était illégale, si bien qu’elle aurait dû refuser de débloquer les fonds.
Dans ce type de litige, la jurisprudence considère que la faute de la banque a privé le maître de l’ouvrage du bénéfice de la garantie de livraison, de sorte qu’elle doit prendre à sa charge la totalité des sommes correspondant aux travaux de reprise et d’achèvement de l’immeuble et aux pénalités de retard.
L’étendue des obligations incombant au prêteur s’apprécie au regard des seuls documents qui lui ont été remis au moment de la conclusion du prêt.
Lorsque des devis mentionnent « construction de maison individuelle » et que l’offre de prêt, à la suite de ce devis indique « pour financer le terrain plus construction sans contrat », les juges ne peuvent qu’en déduire que l’opération ainsi financée correspondait de façon manifeste pour un professionnel à la réalisation d’une maison individuelle : la banque a donc manqué en ce cas à son obligation d’information et de conseil.
Des montages financiers peuvent toutefois faire écran à ces dispositions législatives protectrices.
Dans un cas où un prêt est octroyé à des époux pour le financement du capital constitutif d’une SCI, SCI qui va ensuite utiliser ce capital pour financer la construction d’une maison individuelle, alors la banque ne manque pas à ses obligations, puisque le prêt n’a pas été consenti au maître d’ouvrage, mais aux époux, qui ont ensuite apporté ces sommes à la SCI, ayant seule la qualité de maître d’ouvrage.
3ème Civ, 25 janvier 2018, n° 16-24.698
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