Défaillance du CMI et assiette de la garantie de livraison
Défaillance du constructeur de maison individuelle : le garant de livraison est tenu de prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, même s’ils ne sont pas mentionnés dans la notice descriptive ou s’ils sont chiffrés de manière non réaliste (3ème Civ 22 janvier 2026, n° 23-23.916). (voir la vidéo ici)
Des maîtres d’ouvrage ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une société, qui a fait l’objet par la suite d’une liquidation judiciaire. Alléguant des retards, des réserves non levées et l’absence de chiffrage de certains travaux, le couple a assigné le constructeur et le garant de livraison en indemnisation de leurs préjudices.
La Cour d’Appel n’a condamné le garant qu’au paiement des pénalités de retard, et les maîtres de l’ouvrage ont formé un pourvoi.
Au visa des articles L. 231-2 et L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation, l’arrêt d’appel est cassé sur ce moyen par la Haute Juridiction.
Dans un arrêt très didactique, la Cour de Cassation a rappelé que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître d’ouvrage s’en réserve l’exécution.
Il en résulte que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction incombent au constructeur.
Le but de cette jurisprudence est de parfaire l‘information du maître de l’ouvrage concernant le coût total de la construction projetée, pour éviter qu’il ne s’engage dans une opération qu’il ne pourra finalement pas assumer entièrement financièrement.
En conséquence, le maître de l’ouvrage peut demander que le coût des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage non chiffrés, ou chiffrés de manière non réaliste, soit mis à la charge du constructeur de maison individuelle.
S’agissant de la garantie de livraison, qui peut être mise en oeuvre en cas de défaillance du constructeur, son but est de couvrir les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au CMI, à prix et délais convenus. C’est ainsi que le garant doit prendre en charge le coût des dépassements du prix convenu, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, ainsi que les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.
La défaillance du constructeur peut donc entraîner la prise en charge par le garant de livraison du coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, et ce aussi bien s’ils ne sont pas mentionnés dans la notice, que s’ils sont mentionnés mais non chiffrés ou chiffrés de manière non réaliste, qu’il s’agisse de travaux réservés ou non.
Cet arrêt est une nouvelle illustration de cette jurisprudence, très favorable au maître de l’ouvrage en ces temps de liquidations judiciaires fréquentes des CMI.
La Cour de Cassation a sanctionné les Juges d’appel qui avaient rejeté les demandes indemnitaires relatives aux travaux non prévus au contrat ou de ceux dont le couple s’était réservé l’exécution au motif qu’ils ne relevaient pas de la garantie de livraison.
La Cour d’Appel aurait en effet dû rechercher si ces travaux n’étaient pas nécessaires à l’achèvement de la construction.
▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ INFOS ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
Venez découvrir les différents domaines d’activités ainsi que les vidéos YouTube de Me Marine VENIN et abonnez-vous à sa chaîne !