Garantie de livraison dans les contrats de CMI
Bonjour !
Je suis ravie de vous retrouver pour aborder le mécanisme de la garantie de livraison dans les contrats de construction de maison individuelle.
L’article L. 231-2 du CCH prévoit que le contrat de CMI doit obligatoirement justifier de la garantie de livraison souscrite par le constructeur.
C’est ensuite à l’article L. 231-6 du Code que le régime de la garantie de livraison est décrit.
Le but de cette garantie est de prémunir le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux.
La condition de mise en œuvre de la garantie est la défaillance du constructeur : les maîtres d’ouvrage doivent rapporter la preuve d’une telle défaillance.
L’existence d’un simple litige avec le constructeur, dans un cas où de surcroît les maîtres d’ouvrage n’avaient pas permis au constructeur d’accéder au chantier pour procéder aux finitions et avaient fait changer le barillet, ne suffit pas à démontrer la défaillance de l’entreprise, de sorte que les maîtres d’ouvrage ne peuvent pas solliciter l’intervention du garant.
3ème Civ, 15 juin 2022, n° 21-12.733
De même, une résiliation du contrat de CMI aux torts partagés, en raison notamment de l’absence de paiement des maîtres d’ouvrage, caractérisant ainsi une faute de ces derniers, ne caractérise pas une défaillance du constructeur dans l’achèvement des travaux, ce dernier ayant été rendu impossible par l’absence de paiement des maîtres d’ouvrage.
3ème Civ, 24 mai 2018, n° 17-11.427
Si la défaillance du constructeur est avérée, alors le garant doit prendre à sa charge trois éléments :
– 1er élément : Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu, étant précisé que la jurisprudence considère que cette franchise peut s’appliquer sur des dépassements du prix, mais non sur des suppléments de prix pour des travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive (3ème Civ, 1er octobre 2020, n° 18-24.050)
– 2ème élément : Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix
– 3ème élément : Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours
Le garant doit examiner le chantier : si le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il doit mettre en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux.
Si au bout de quinze jours la mise en demeure reste infructueuse, alors le garant de livraison doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, et perçoit directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue.
La garantie prend fin lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.
S’agissant d’une garantie légale d’ordre public et autonome, elle ne s’éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat de construction (3ème Civ, 22 septembre 2010, n° 09-15.318).
Concernant le type de travaux pris en charge par le garant, la jurisprudence estime qu’il s’agit de tous les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage doivent être pris en charge par le garant de livraison (3ème Civ, 27 juin 2019, n° 17-25.949).
A titre d’exemple, une rampe d’accès au garage, non prévue au contrat, doit malgré tout être prise en charge par le garant de livraison dès lors qu’elle est indispensable à son accessibilité, et constitue donc des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction.
A contrario une clôture, un portail ou un portillon, non mentionnés dans le contrat ni dans la notice descriptive, ne sont pas nécessaires à l’achèvement de la construction et ne doivent donc pas être pris en charge par le garant.
Dans un récent arrêt du 8 février 2023, la Haute Juridiction a également affirmé qu’il importait peu que les travaux portent sur la réparation de désordre de nature décennale.
3ème Civ, 8 février 2023, n° 21-16.914
En l’espèce, après réception avec réserve, un couple s’était plaint de désordres et de l’absence de levée des réserves, et avait assigné le constructeur, l’assureur dommages-ouvrage et le garant de livraison en indemnisation et aux fins de désignation, par le garant, d’un constructeur pour réaliser les travaux de levée des réserves.
La Cour d’Appel a condamné le garant à désigner une entreprise, et il a formé un pourvoi, soutenant que la majorité des réserves correspondaient à des désordres décennaux, n’entrant pas dans le champ de ses obligations de garantie.
La Cour de Cassation a donné raison aux Juges d’appel, rappelant que le garant de livraison doit désigner un repreneur et lui donner mission de réaliser tous les travaux nécessaires à la levée des réserves, quels qu’ils soient, à savoir des travaux d’achèvement, de réparation des désordres et non-façons.
Par la même occasion, la Cour a rejeté l’appel en garantie dirigé contre l’assureur dommages-ouvrage, dans la mesure où la condamnation à désigner un repreneur est une obligation de faire, à la seule charge du garant de livraison.
Enfin, s’agissant des pénalités de retard prises en charge par le garant, elles ont pour terme la livraison de l’ouvrage, et non sa réception avec ou sans réserve.
Toute clause prévoyant plusieurs termes aux pénalités est jugée illicite par la jurisprudence, car contraire aux articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du Code de la construction et de l’habitation.
3ème Civ, 25 janvier 2018, n° 16-27.905
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