Faute personnelle du promoteur et désordres intermédiaires
Faute personnelle du promoteur : les juges doivent statuer sur une éventuelle faute dans l’exécution de ses missions telles que prévues au contrat (3ème Civ, 11 juin 2026, n° 23-22.360). (voir la vidéo ici)
Une SCI a entrepris la réalisation d’un EHPAD, et a conclu à cette fin un contrat de promotion immobilière avec un promoteur.
Postérieurement à la réception des travaux, le maître d’ouvrage s’est plaint de désordres, et a assigné le promoteur et son assureur en référé expertise, puis en réparation de ses préjudices, les divers constructeurs étant également appelés à la cause.
Dans un premier temps, le maître d’ouvrage a tout d’abord recherché la responsabilité du promoteur en raison de fissures, qualifiées de désordres intermédiaires.
La Cour de Cassation a ainsi eu l’occasion de rappeler que si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792 à 1792-3 du Code Civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle.
Dans un second temps, la SCI maître d’ouvrage a voulu rechercher la responsabilité du promoteur en vertu de l’application d’une clause du contrat, selon laquelle le promoteur était responsable vis-à-vis du maître de l’ouvrage « de la réalisation des études d’exécution et de la construction de l’immeuble » ainsi que « du choix des sous-traitants, des personnels, des matériaux, des équipements, des techniques, des procédures d’exécution et de la conformité des ouvrages réalisés aux documents contractuels, aux réglementations applicables et aux normes en vigueur ».
En vertu de cette clause, la SCI considérait que la responsabilité contractuelle de plein droit du promoteur était engagée, au regard des procédures d’exécution mises en oeuvre par les intervenants à l’acte de construire, ainsi que leur conformité aux ouvrages contractuels.
Dans son pourvoi, le maître d’ouvrage a reproché à la Cour d’Appel de ne pas avoir répondu à ce moyen.
Accueillant ce moyen, la Haute Juridiction a estimé que les juges du fond n’avaient pas satisfait à l’exigence de motivation de la décision.
En effet, même si la responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires du promoteur est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle, l’ajout dans le contrat d’une clause particulière de responsabilité oblige le juge à examiner ladite clause et à statuer expressément sur l’existence d’une faute personnelle commise par le promoteur au regard de cette clause.
Le maître d’ouvrage ayant soulevé ce moyen dans ses conclusions, les Juges d’appel étaient tenus d’y répondre.
La faute personnelle du promoteur doit donc être examinée à l’aune de l’ensemble des éléments factuels et contractuels du litige.
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