Désordre réparé avant la réception : faut-il les porter en réserve ?
Désordre réparé : seuls les désordres existants à la réception peuvent faire l’objet de réserves (3ème Civ, 20 juin 2023, n° 22-16.748).
Un promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement des locaux à usage de crèche à une Commune.
Avant la réception, les lieux ont été inondés par une forte pluie, mais le sinistre avait été repris. Postérieurement à la réception, la Commune a, après expertise, assigné en indemnisation le promoteur, qui a appelé en garantie le constructeur, appelant lui-même à la cause son sous-traitant.
La Cour d’Appel a déclaré irrecevables les demandes formulées par le vendeur à l’encontre du constructeur. Les Juges ont considéré que le promoteur connaissait le sinistre intervenu avant réception ainsi que sa cause, et n’avait pourtant pas formulé à la réception de réserves sur le réseau d’évacuation des eaux de pluie.
Les Juges d’Appel ont écarté le fait, dont se prévalait le promoteur, que le désordre avait été repris à la date de la réception, pour retenir qu’il aurait obligatoirement dû formuler une réserve.
A défaut de réserve, les premiers Juges ont estimé que son appel en garantie était irrecevable.
En effet, l’effet principal d’une réception sans réserve est de couvrir les vices apparents. Le maître d’ouvrage est alors dans l’impossibilité de rechercher la responsabilité du constructeur pour des vices qu’il n’a pas dénoncés lors de la signature du PV de réception.
La réception sans réserve s’analyse juridiquement comme une renonciation du maitre d’ouvrage à se prévaloir de désordres dont il aurait eu connaissance avant la réception. On dit que ces désordres apparents sont « purgés », et ils sont considérés comme acceptés par le maître d’ouvrage.
La Cour de Cassation a cassé l’arrêt d’appel pour donner raison au promoteur, sur le fondement de l’ancien article 1147 du Code Civil.
Elle a souligné que seuls les désordres existants à la réception peuvent faire l’objet de réserves.
Un désordre réparé au jour de la réception n’a donc plus d’existence, et n’a ainsi pas à être porté en réserve.
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