Promoteur et vices apparents
Bonjour à tous ! Dans cette vidéo, je vous propose d’aborder la garantie des vices apparents à laquelle est tenu le promoteur immobilier au titre de l’article 1642-1 du Code Civil.
Comme nous l’avons vu dans une précédente vidéo, il ne faut pas oublier que tout ce qui était apparent et n’a pas été réservé lors de la réception, entre les entreprises et le vendeur, est réputé avoir été approuvé et ne peut donc plus donner lieu à aucune action en responsabilité contre les entreprises par quiconque, y compris par l’acquéreur, ni à aucune garantie d’assurance, y compris dommages-ouvrage, et ce alors même que l’acquéreur n’est pas partie à la réception et qu’il n’est donc pas à l’origine de cette omission.
C’est pourquoi la loi a prévu aux termes de l’Article 1642-1 du Code Civil, une disposition protectrice de l’acquéreur en VEFA lui permettant, même dans ce cas de figure, de se retourner contre son vendeur à propos d’un désordre non réservé à la réception mais que l’acquéreur viendrait à découvrir.
La livraison, dénommée par les textes « prise de possession » a pour effet de marquer le point de départ de cette garantie imposée par l’Article 1642-1 du Code civil au Vendeur en VEFA, pour tous les vices et les non-conformités dont il aura été fait état dans le PV de livraison et qui seront qualifiés de ce fait de « vices apparents à la livraison ».
Aux termes de cette garantie, quelle que soit la nature et la gravité du vice ou de la non-conformité en question, réservé ou non à la réception avec les entreprises, le Vendeur en devra réparation sans disposer d’une assurance spécifique à ce titre.
Pour mémoire, je vous cite l’article 1642-1 :
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. »
Selon l’article 1648 du Code Civil, cette garantie prend fin aux termes d’un délai de forclusion d’une année à compter de la livraison, sauf si le promoteur vendeur a fait l’objet d’une assignation dans ce délai au titre des réserves en question, étant rappelé que les courriers recommandés n’ont pas d’effet interruptif.
Contrairement à une idée reçue, il est permis à l’acquéreur de compléter la liste des réserves figurant dans le PV de livraison après sa signature donc après le jour « J ».
Ainsi, à la différence de ce qui est écrit dans un certain nombre de contrats de VEFA, le délai imparti pour le faire, n’est nullement de 30 jours, la clause ayant été réputée non-écrite par la Cour de Cassation (Cass Civ 3ème 15 février 2006 N° 05-15.197).
Cette faculté subsiste en réalité tout au long de l’année suivant la livraison, à condition d’être en présence de vices ou de non-conformités dont l’acquéreur se trouve en position de démontrer qu’ils existaient bien le jour de la livraison et qu’ils ne sont pas liés à l’utilisation du bien après la livraison (Cass Civ 3ème 16 décembre 2009 N° 08-19.612 ; Cass Civ 3ème 20 mai 2015 N° 14-15.107).
Ce mécanisme a été rappelé tout récemment par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 avril 2022, à propos de désordres réservés à la réception, mais non réservés à la livraison, et qu’un syndicat des copropriétaires avait dénoncé postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages : ces désordres relevaient bien de la garantie des défauts de conformité et des vices apparents prévu à l’article 1642-1 du code civil (3ème Civ, 6 avril 2022, n° 21-13.179).
Cet arrêt a également été l’occasion pour la Cour de Cassation de rappeler que la garantie de l’article 1642-1 est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun : l’acquéreur qui a omis d’assigner le promoteur dans le délai de 13 mois suivant la prise de possession, ne peut pas « se rattraper » en utilisant la responsabilité contractuelle de droit commun qui court pendant dix ans à compter de la réception, comme cela est possible pour la garantie de parfait achèvement (3e Civ., 15 mars 2011, pourvoi n° 10-13.778).
Ainsi, même s’agissant d’un vice ou d’une non-conformité qui était apparent au jour de la livraison, mais qui n’aurait pas été porté en réserve dans le PV de livraison, l’acquéreur conserve son droit à garantie de la part du promoteur tant qu’il n’en a pas prononcé la décharge du vendeur à ce titre, décharge qui dans les faits n’est évidemment jamais transmise après livraison.
Nombre de VEFA ont tenté de prévoir une décharge automatique donnée par avance dans l’acte de vente, après l’expiration d’un délai de 30 jours : la Cour de Cassation est venue rappeler que cela n’était pas légal (Cass Civ 3ème 15 février 2006 N° 05-15.197).
Le délai de dénonciation ne peut donc être réduit dans l’acte de VEFA par avance à un mois, quoi qu’il puisse être écrit dans la VEFA car l’article est d’ordre public, ce qui revient à dire, que dans les faits, le délai ne sera jamais réduit.
Pour qu’il en soit autrement, il faudrait qu’une une fois la VEFA signée et la livraison réalisée, l’acquéreur prenne contact avec le Vendeur pour le décharger.
Ce qui signifie donc, que tant que la décharge n’est pas intervenue, notamment dans le cadre d’un protocole qui serait signé avec le promoteur, une fois le délai d’un mois après la livraison expiré, la dénonciation des vices et non conformités demeure possible, avec pour limite ultime, le délai d’action de 1 an.
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