Le désordre apparent s’apprécie au regard de l’activité de la SCI, et non de son dirigeant
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Lorsqu’une SCI de construction-vente réceptionne sans réserves, le caractère apparent des désordres s’apprécie au regard de son objet et des activités qu’elle exerce. Les compétences de son gérant, même constructeur, sont indifférentes (3e civ., 8 oct. 2026, n° 24-16.523, publié au Bulletin).
En VEFA, l’argument revient souvent en défense : la SCI venderesse était gérée par un professionnel du bâtiment, elle ne pouvait donc pas ignorer les désordres qu’elle n’a pas réservés à la réception. La troisième chambre civile ferme cette porte dans l’arrêt du 8 octobre 2026. Seules comptent les compétences de la société elle-même.
Une SCI de construction-vente gérée par un constructeur
Une SCI de construction-vente fait édifier trois bâtiments, dont les lots sont vendus en VEFA. Son gérant, la société Gescopi, est également chargé de l’ordonnancement, du pilotage et de la coordination du chantier.
Le bâtiment C est réceptionné sans réserves le 30 mars 2012. Le syndicat des copropriétaires, qui tient ses droits de la SCI, se plaint ensuite de désordres en façade : mousses, infiltrations, ruissellements. La cour d’appel de Pau les juge cachés à la réception et les qualifie de désordres intermédiaires.
Devant la Cour de cassation, Gescopi et l’assureur du sous-traitant soutiennent que l’aptitude de la SCI à déceler les vices devait s’apprécier en la personne de son représentant légal, voire de la personne physique dirigeant ce représentant. Gescopi, qui supporte 60 % de la charge finale, invoquait donc sa propre compétence pour échapper à la réparation.
Qui apprécie le caractère apparent d’un désordre à la réception ?
Le caractère apparent d’un désordre s’apprécie au jour de la réception et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage. Un désordre apparent non réservé est couvert par la réception et ne peut plus fonder d’action.
La Cour rappelle la purge attachée à la réception prévue par l’article 1792-6 du Code civil et reprend deux arrêts publiés : l’arrêt du 20 octobre 1993 (n° 91-11.059) et l’arrêt du 17 novembre 1993 (n° 92-11.026).
Les compétences personnelles du maître de l’ouvrage pèsent dans cette appréciation : un professionnel se voit opposer davantage de désordres apparents qu’un profane. C’est sur ce terrain, voisin de celui du désordre apparent dans son ampleur et sa gravité, que se plaçait le pourvoi.
En VEFA, quelles compétences prêter à une SCI maître de l’ouvrage ?
Celles qui résultent de son objet social ou des activités qu’elle exerce réellement. Une SCI qui fait de la promotion immobilière n’est pas un constructeur, même lorsque son gérant en est un. Les compétences du représentant légal sont écartées, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.
Selon la Haute Juridiction, je cite, « s’il est tenu compte, pour cette appréciation, des compétences personnelles du maître de l’ouvrage, celles-ci, lorsqu’il s’agit d’une personne morale, se déterminent au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce et non au regard des compétences de son représentant légal ».
La solution découle de la personnalité morale. C’est la SCI qui réceptionne : c’est donc sa propre aptitude à déceler les vices qui conditionne la purge. Le moyen est rejeté.
VEFA : quelles conséquences pour l’action du syndicat ?
Les désordres n’étant pas apparents pour la SCI, la réception sans réserves ne les a pas purgés. Le syndicat des copropriétaires, qui agit aux droits du maître de l’ouvrage, conserve son action en réparation des désordres intermédiaires sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Cette action repose sur l’article 1231-1 du Code civil et obéit au régime des dommages intermédiaires, qui suppose une faute. Elle ne se confond pas avec la garantie des vices apparents due par le vendeur à l’acquéreur, soumise à des délais propres à la VEFA.
Litige btp : ce que constructeurs et assureurs doivent en retenir
En défense, l’argument du dirigeant compétent ne prospère plus lorsque la personne morale maître de l’ouvrage n’exerce pas elle-même une activité de construction. Il faudra démontrer les compétences propres de la société, à partir de son objet statutaire, de ses moyens techniques et des missions qu’elle accomplit effectivement.
Attention toutefois : l’arrêt ne fait pas de toute SCI un maître de l’ouvrage profane. Une société dont l’activité réelle relève de la construction pourra toujours se voir opposer les désordres qu’elle était en mesure de déceler.
L’arrêt de Pau est cassé sur un autre point. La cour d’appel avait condamné le sous-traitant pour l’ensemble du gros œuvre sans préciser sur quelle pièce elle se fondait, alors que les parties au contrat soutenaient que seuls les enduits extérieurs avaient été sous-traités. La Cour casse au visa de l’article 455 du Code de procédure civile et renvoie le partage entre constructeurs devant la cour d’appel de Bordeaux.
Pour une SCI de VEFA comme pour toute personne morale maître de l’ouvrage, c’est désormais son activité réelle, et non le parcours de son dirigeant, qui sera examinée. Pour les constructeurs et leurs assureurs, la défense devra s’appuyer sur des pièces propres à la société. Des réserves précises au procès-verbal restent la meilleure protection.
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