VEFA : quel délai pour agir contre le vendeur en cas de vices apparents
TL;DR. En VEFA, l’acquéreur dispose d’un an à compter de la réception, ou de l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession, pour agir contre le vendeur au titre des vices et défauts de conformité apparents. Un arrêt du 25 juin 2026 le confirme.
Vous réceptionnez un logement acheté en VEFA. Quelques semaines plus tard, vous constatez qu’un ouvrage prévu au permis manque, une finition est défectueuse, un équipement n’est pas conforme. La question n’est pas de savoir si le vendeur vous doit réparation, mais dans quel délai et sur quel fondement vous pouvez l’y contraindre. La troisième chambre civile vient de le rappeler dans un arrêt du 25 juin 2026, en distinguant le régime de la VEFA de celui du louage d’ouvrage.
Combien de temps pour agir contre le vendeur en VEFA ?
Vous disposez d’un an. Ce délai court à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession, en application des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil. Il s’agit d’un délai de forclusion.
Ce délai sanctionne l’action en garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents, ceux que l’acquéreur pouvait constater au moment de la livraison. Il se distingue du bref délai applicable aux vices cachés et du délai décennal réservé aux désordres les plus graves. En VEFA, chaque catégorie de désordre obéit à son propre calendrier.
Ce que la Cour de cassation a jugé le 25 juin 2026
En l’espèce, des acquéreurs reprochaient à leur vendeur l’absence de murs de restanque (mur de soutènement en pierre sèche) prévus sur les plans de coupe du permis de construire, ainsi qu’une baignoire affectée de désordres. Ils avaient saisi le juge des référés pour obtenir l’exécution de ces travaux.
La Cour de cassation valide la condamnation du vendeur à réaliser les murs de restanque. Leur absence constituait à la fois une non-conformité contractuelle et un vice de construction, et le vendeur ne démontrait aucune impossibilité matérielle de les édifier (3e civ., 25 juin 2026, n° 24-17.715). Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices ou défauts apparents avant la réception ou l’expiration du mois suivant la prise de possession.
Vices apparents dénoncés après le délai d’un mois : êtes-vous forclos ?
Non. L’acquéreur reste recevable pendant un an, même s’il dénonce les désordres après l’expiration du délai d’un mois suivant la prise de possession. Aucun texte n’impose de les avoir consignés sur le procès-verbal de livraison pour conserver le droit d’agir.
C’est l’un des apports concrets de cette jurisprudence, déjà affirmé le 13 février 2025 (3e civ., n° 23-17.755). Le vendeur ne peut donc pas opposer à l’acquéreur le seul fait que le défaut n’apparaît pas au procès-verbal. Attention toutefois : le délai d’un an est préfix. Il n’est pas susceptible de suspension, mais seulement d’interruption, et son expiration éteint l’action.
Pourquoi le référé a été écarté sur la baignoire
Parce que le vendeur contestait sérieusement l’existence même des désordres. Le juge des référés ne peut ordonner l’exécution d’une obligation que si elle n’est pas sérieusement contestable, en application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile. À défaut, l’acquéreur doit agir au fond.
La Cour censure les juges du fond, qui avaient condamné le vendeur à remplacer la baignoire au seul motif qu’il n’avait pas levé la réserve, sans rechercher s’il contestait l’existence du désordre. La leçon est procédurale : le référé accélère, mais il ne tranche pas une contestation sérieuse. Un dossier mal calibré se solde par un renvoi au fond.
En VEFA, ne pas confondre vices apparents, vices cachés et décennale
L’erreur de fondement est la première cause d’échec dans ce contentieux. Les vices apparents relèvent de l’article 1642-1 et du délai d’un an. Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale du vendeur, qu’il assume au titre de l’article 1646-1 du Code civil pendant dix ans à compter de la réception. Choisir le mauvais régime, c’est risquer l’irrecevabilité.
Trois réflexes pour finir. Faites relever tous les désordres visibles dès la livraison, mais retenez que leur absence au procès-verbal ne vous prive pas d’agir pendant un an. Surveillez ce délai d’un an : préfix, il ne se rattrape pas. Choisissez enfin le bon fondement, car un référé engagé sur une obligation contestable vous renverra au fond. Pour sécuriser votre action, faites analyser votre dossier par le cabinet avant l’expiration des délais.
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