Condamnation du syndicat des copropriétaires en cas de vice de construction
Condamnation du syndicat des copropriétaires : l’existence du vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes doit être caractérisé (Civ. 3ème, 10 avril 2025, n° 23-18.503) (voir la vidéo ici)
Un ensemble immobilier a été édifié sur la rive d’un cours d’eau, et a été soumis au statut de la copropriété. Suite à un orage violent, l’une des maisons a été détruite. Les propriétaires ont été indemnisés par leur assureur, qui a ensuite saisi le Tribunal pour obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assureur en remboursement des sommes versées.
Les juges d’appel ont condamné le syndicat des copropriétaires et son assureur à payer certaines sommes à l’assureur habitation, si bien qu’ils ont formé un pourvoi en cassation. Ils ont reproché aux juges du fond d’avoir indiqué que le défaut d’entretien ou le vice de construction, ainsi que le lien de causalité avec le sinistre, étaient présumés dès lors que le dommage trouvait son origine dans les parties communes.
Les premiers juges ont en effet estimé que l’obligation d’entretien des parties communes était une obligation de résultat, de sorte que le dommage trouvant sa cause dans les parties communes emportaient nécessairement présomption du défaut d’entretien ou du vice de construction et présomption de causalité.
Pour s’exonérer de cette responsabilité, le syndicat des copropriétaires aurait dû rapporter la preuve de la faute de la victime ou d’un tiers, ou d’une circonstance de force majeure, ce qu’il n’établissait pas en l’espèce. La Cour d’Appel a précisé que l’état de catastrophe naturelle déclaré par l’administration ne constituait pas nécessairement un cas de force majeure.
La Cour de Cassation n’a toutefois pas adopté le même raisonnement que les juges du fond.
Elle a rappelé que selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.
Néanmoins, pour obtenir la condamnation du syndicat, il est indispensable que le demandeur apporte la preuve de l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du dommage.
La présomption de ces éléments est rejeté par la Cour de Cassation.
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