Vices apparents et délai d’action à l’encontre du promoteur
Vices apparents : le délai de dénonciation de ces vices apparents n’est pas enfermé dans le délai d’un mois (3ème Civ, 13 février 2025, n° 23.17.755). (voir la vidéo ici)
Selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le vendeur en VEFA ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents, action qui doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.
Aux termes de cette garantie, quelle que soit la nature et la gravité du vice ou de la non-conformité en question, réservé ou non à la réception avec les entreprises, le Vendeur en devra réparation sans disposer d’une assurance spécifique à ce titre.
Contrairement à une idée reçue, il est permis à l’acquéreur de compléter la liste des réserves figurant dans le PV de livraison après sa signature donc après le jour « J ».
Ainsi, à la différence de ce qui est écrit dans un certain nombre de contrats de VEFA, le délai imparti pour le faire, n’est nullement de 30 jours, la clause ayant été réputée non-écrite par la Cour de Cassation (Civ 3ème 15 février 2006 N° 05-15.197).
Cette faculté subsiste en réalité tout au long de l’année suivant la livraison, à condition d’être en présence de vices ou de non-conformités dont l’acquéreur se trouve en position de démontrer qu’ils existaient bien le jour de la livraison et qu’ils ne sont pas liés à l’utilisation du bien après la livraison (Civ 3ème 16 décembre 2009 N° 08-19.612 ; Civ 3ème 20 mai 2015 N° 14-15.107).
Ce mécanisme a été rappelé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 6 avril 2022, à propos de désordres réservés à la réception, mais non réservés à la livraison, et qu’un syndicat des copropriétaires avait dénoncé postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages : ces désordres relevaient bien de la garantie des défauts de conformité et des vices apparents prévu à l’article 1642-1 du code civil (3ème Civ, 6 avril 2022, n° 21-13.179).
La Haute Juridiction a rappelé sa position dans un arrêt du 13 février 2025.
Un particulier avait acquis en VEFA un appartement auprès d’un promoteur. Après expertise, il a assigné ce dernier en paiement de diverses indemnités dont des pénalités de retard.
Ses demandes formulées au titre des travaux de parachèvement et de reprise des désordres listés par l’expert ont été rejetées par la Cour d’Appel, qui a considéré que ces éléments auraient dû figurer au PV de réception de l’immeuble.
L’arrêt est cassé sur ce point, la Cour de Cassation rappelant que l’acquéreur est recevable à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois.
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