CCMI : le constructeur peut-il repousser la livraison à cause de vos retards de paiement ?
Non. Dans un contrat de construction de maison individuelle, la clause qui autorise le constructeur à proroger le délai de livraison en invoquant les retards de paiement du maître d’ouvrage est réputée non écrite. Un arrêt du 25 juin 2026 le confirme.
Votre maison devait être livrée au printemps. Le constructeur invoque un retard de paiement de votre part pour repousser la date et écarter les pénalités prévues au contrat. La clause qu’il vous oppose figure noir sur blanc dans le CCMI. Est-elle pour autant valable ? La troisième chambre civile vient de répondre par la négative dans un arrêt du 25 juin 2026, en écartant purement et simplement ce type de clause.
Un constructeur en CCMI peut-il invoquer vos retards de paiement pour livrer plus tard ?
Non. La clause d’un CCMI qui permet au constructeur de proroger le délai de livraison en raison des retards de paiement du maître d’ouvrage est réputée non écrite, en application de l’article L. 231-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le constructeur reste redevable des pénalités de retard.
Réputée non écrite signifie que la clause est censée n’avoir jamais existé. Le constructeur ne peut s’en prévaloir, même si le maître d’ouvrage l’a signée. La sanction est radicale et d’ordre public : elle protège l’accédant, présumé partie faible du contrat.
Ce que la Cour de cassation a jugé le 25 juin 2026
En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle stipulait que le constructeur pouvait proroger le délai de livraison en cas de retard de paiement imputable au maître d’ouvrage. Se prévalant de cette clause, il entendait échapper aux pénalités de retard.
La Cour de cassation écarte ce raisonnement (3e civ., 25 juin 2026, n° 24-16.541). L’article L. 231-3 répute non écrites les clauses qui déchargent le constructeur de son obligation de livrer dans les délais en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries et la force majeure. La clause litigieuse ajoutait une cause de prorogation que la loi ne prévoit pas. Elle est donc privée d’effet, et le constructeur ne peut invoquer les retards de paiement pour repousser la livraison.
Quelles sont les seules causes de retard admises ?
La loi n’en admet que deux : les intempéries et la force majeure. Toute autre cause de prorogation stipulée au contrat, retard de paiement inclus, est réputée non écrite. Le constructeur qui dépasse le délai contractuel s’expose aux pénalités de retard convenues.
Cette liste est fermée. Un constructeur ne peut pas la compléter par ses propres clauses, aussi soigneusement rédigées soient-elles. Le maître d’ouvrage qui subit un dépassement n’a donc pas à démontrer la mauvaise foi du constructeur : il lui suffit de constater le retard et d’appliquer la pénalité prévue, comme le rappellent les litiges récurrents sur les délais d’exécution des travaux.
Un avenant non notifié : pouvez-vous encore vous rétracter ?
Oui. Lorsqu’un avenant modifie un élément essentiel du contrat sans être notifié dans les formes de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le délai de rétractation ne commence pas à courir. Le maître d’ouvrage peut alors se rétracter, même plusieurs mois après la signature.
Le même arrêt rappelle que la notification régulière conditionne le point de départ du délai de rétractation. À défaut, ce délai reste ouvert, et la Cour admet que le maître d’ouvrage exerce sa faculté par des conclusions déposées en cours d’instance. Le manquement du constructeur au formalisme du contrat se retourne ainsi contre lui.
CCMI : ce que constructeurs et maîtres d’ouvrage doivent retenir
Pour le maître d’ouvrage, la leçon est directe : une clause signée n’est pas nécessairement une clause valable. Avant de renoncer aux pénalités de retard, vérifiez si le motif invoqué par le constructeur figure parmi les deux seules causes admises par la loi.
Pour le constructeur, l’avertissement est tout aussi net. Les clauses de prorogation trop larges et les retards de livraison mal justifiés n’offrent aucune protection : elles sont écartées et exposent aux pénalités, sans compter le risque sur la garantie de livraison. Un litige de CCMI se joue d’abord sur la conformité du contrat aux textes d’ordre public.
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