Aliénation de la chose assurée et non-paiement de la prime
Bonjour !
C’est un plaisir de vous retrouver en cette nouvelle année, pour des vidéos qui vous seront utiles je l’espère dans votre vie professionnelle, que je vous souhaite prospère et dynamique.
Je voulais revenir sur un arrêt rendu fin 2025, rendu au visa de l’article L. 121-10 du Code des assurances en matière d’assurance RC de copropriété, mais qui peut parfaitement être transposé en assurance construction, car comme vous le savez, les dispositions générales du Code des assurances sont applicables au droit spécial de l’assurance construction.
Civ 2ème, 6 novembre 2025, 23-13.984
Cet arrêt du 6 novembre 2025 rendu par la 2ème Chambre Civile a été publié au Bulletin dans la mesure où il marque un revirement de jurisprudence par rapport à un arrêt de principe ancien de 1988.
Les faits étaient les suivants.
Un syndicat des copropriétaires avait souscrit un contrat d’assurance pour un ensemble immobilier, dont les lots ont par la suite été vendus à une seule et même société.
Deux ans après la vente, face à l’absence de paiement de la prime, l’assureur a mis en demeure le syndicat de copropriétaires de s’en acquitter, à défaut les garanties seraient suspendues puis le contrat résilié passé un délai de 40 jours.
La société acquéreur a fini par régler la prime, mais au-delà du délai, si bien que la résiliation était acquise.
Plus tard la même année, le cyclone Irma a endommagé l’immeuble, et la société a souhaité mettre en œuvre la garantie, et face au refus de l’assureur, elle l’a assigné pour qu’il prenne en charge notamment le coût de la remise en état du bien sinistré.
La Cour d’Appel ayant rejeté ses demandes, l’assuré a formé un pourvoi.
Il se fondait sûrement sur un arrêt du 28 juin 1988 de la Première Chambre Civile, selon lequel la mise en demeure qu’adresse l’assureur à l’ancien propriétaire est sans conséquence sur l’obligation de garantie qui ne peut être suspendue que par une mise en demeure adressée personnellement à l’acquéreur.
1ère Civ., 28 juin 1988, pourvoi n° 86-11.005
Cette décision était fondée sur l’article L. 121-10 du Code des assurances, qui dispose qu’en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, à charge pour celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat.
Mais cet article est à combiner avec l’article L. 113-3 qui énonce qu’en cas de défaut de paiement de la prime, l’assureur peut suspendre la garantie puis résilier le contrat après avoir adressé à l’assuré une mise en demeure.
La jurisprudence de 88 faisait ainsi obstacle à la possibilité pour l’assureur de suspendre et de résilier la garantie pour non-paiement des primes, dans la mesure où très logiquement, il ne peut pas mettre en demeure un acquéreur dont il ignore l’existence.
La doctrine n’a pas manqué de le souligner.
Pour réaliser un revirement, la Cour de Cassation a invoqué l’article R. 113-1 du Code des assurances, selon lequel la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l’article L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée, adressée à l’assuré, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur.
La nouvelle position de la Haute Juridiction est donc que lorsqu’il n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, l’assureur peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure.
En l’occurrence, l’acquéreur n’avait pas informé l’assureur du changement de propriétaire, si bien que le contrat avait été régulièrement résilié par l’envoi d’un recommandé à la dernière adresse connue du syndicat des copropriétaires.
Cet arrêt permet à la fois d’assurer l’effectivité de la faculté de résiliation ouverte à l’assureur, et de sanctionner l’absence de diligence d’un acquéreur, dont la gestion du bien immobilier peut être critiquable, car il aurait dû se soucier du contrat d’assurance en achetant un ensemble immobilier, et s’étonner de ne pas régler de prime.
Cette solution est tout à fait transposable dans le cadre d’une police DO par exemple, seul le souscripteur demeurant tenu de la prime de régularisation tant que l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation de l’ouvrage assuré.
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