Part de responsabilité laissée à la charge du promoteur
Part de responsabilité du promoteur en cas de désordre de nature décennale : elle ne peut être conservée à la charge du promoteur que si une faute, une immixtion ou une prise délibéré du risque est caractérisée à son encontre (3ème Civ, 13 février 2025, n° 23-21.136).
On sait que si la responsabilité décennale encourue par les constructeurs est une responsabilité sans faute établie par le simple fait que les travaux du constructeur sont affectés de désordres atteignant la solidité ou la destination de l’ouvrage, il est néanmoins possible d’être exonéré en raison d’un certain comportement de la victime des dommages.
Ainsi en est-il de l’immixtion fautive du maitre de l’ouvrage , mais aussi de l’acceptation des risques par le maitre de l’ouvrage.
S’agissant de l’immixtion fautive, la jurisprudence considère que le maître d’ouvrage doit être notoirement compétent en matière de construction pour qu’une part de responsabilité soit laissée à son encontre (3ème Civ, 13 février 2020, n° 19-10294).
L’arrêt du 13 février 2025 est une nouvelle illustration de cette position jurisprudentielle.
Une société de Nouvelle-Calédonie avait entrepris la construction d’un immeuble d’habitation qu’elle a ensuite vendu par lots, soumis ensuite au régime de la copropriété. Subissant des dommages causés par des infiltrations d’eau, le syndicat des copropriétaires a assigné le promoteur aux fins d’indemnisation.
La Cour d’Appel a condamné in solidum le promoteur et l’architecte sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil, au regard du caractère décennal des désordres. Dans leurs rapports entre eux, les juges du fond ont estimé que le maître d’ouvrage devait conserver une part de responsabilité à hauteur de 45 %.
Les juges d’appel ont considéré qu’en qualité de promoteur immobilier, le maître de l’ouvrage ne pouvait ignorer l’importance de la mise en oeuvre d’un processus d’étanchéité pour protéger l’ouvrage réalisé. Le promoteur avait en effet procédé à deux opérations de promotion immobilière et connaissait l’influence du climat océanien sur le devenir des bétons utilisés en extérieur.
De plus, la désagrégation prématurée des bétons en raison de la qualité médiocre qualité de ce matériau était selon les juges d’appel connue de tous les professionnels de l’immobilier sur le territoire, et le promoteur ne pouvait l’ignorer.
La Cour de Cassation n’a pas validé ce raisonnement, considérant que l’immixtion du maître de l’ouvrage dans la conception ou l’exécution des travaux de même que sa compétence notoire, n’étaient pas suffisamment caractérisées en l’espèce.
Une part de responsabilité ne pouvait donc pas être laissée à la charge du promoteur, illustrant ainsi les réticences de la jurisprudence à condamner le maître d’ouvrage dans ses rapports avec les locateurs d’ouvrage.
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