Notaire, agent immobilier et vice caché

Le 24 janvier 2018
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Notaire et vice caché

Notaire et agent immobilier : une potentielle responsabilité en cas de vice caché.

Notaire : tout comme l’agent immobilier, sa responsabilité peut être retenue en cas de vice caché affectant un immeuble, ainsi que l’a estimé la Cour de Cassation dans un arrêt du 14 décembre 2017 (3ème Civ, 14 décembre 2017, n° 16-24170).

En 2007, un notaire et un agent immobilier avait participé à la vente d’une maison d’habitation atteinte de fissures anciennes.

Aux termes d’un jugement définitif de 1997, il avait été admis le principe de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble.

Suite à l’apparition de nouvelles fissures, les acquéreurs avaient assigné en expertise puis en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire, ce dernier appelant en cause l’agent immobilier.

La Cour d’Appel a condamné le Notaire à supporter 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, raison pour laquelle il a formé un pourvoi.

L’arrêt est validé par la Cour de Cassation sur le principe de cette responsabilité, les juges ayant relevé que le notaire avait omis de joindre à l’acte de vente le jugement de 1997 qui aurait permis aux acquéreurs de prendre connaissance de l’ampleur réelle du sinistre.

L’agent immobilier a été condamné de façon identique à 10 % du sinistre.

La Cour lui a reproché d’avoir seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre relatif à des fissures, et de ne pas avoir sollicité du vendeur plus d’informations et de justificatifs, sans effectuer de recherches.

La Cour de Cassation a ainsi estimé que tant le notaire que l’agent immobilier avaient failli à leurs obligations, si bien que leur responsabilité devait être retenue.

Le notaire est effectivement tenu à une obligation de conseil, dont les manquements sont sanctionnés par la jurisprudence (3ème Civ, 16 décembre 2009, n° 09-10540).

L’agent immobilier est tout autant tenu à un devoir de vigilance (3ème Civ, 3 novembre 2011, n° 10-21052).